Agar orang dapat tinggal di rumah yang bersih dan direnovasi, untuk menikmati berjalan-jalan di dekat rumah, perlu untuk menjaga fungsi seluruh sistem layanan publik, mengatur penggunaan properti bersama dengan benar, menjaga kenyamanan penghuni dan peningkatan area pekarangan. Siapa yang harus melakukan ini? Jelas, penghuni gedung apartemen (MKD) perlu melakukan pekerjaan penting untuk mengatur badan yang akan mengurus milik bersama secara berkualitas dan tepat waktu dan menjaga rumah tetap bersih dan rapi untuk kepentingan mereka. Seluruh rangkaian pekerjaan pemeliharaan rumah disebut manajemen MKD.
Bagaimana tepatnya MKD dapat diimplementasikan?
Banyak yang telah mendengar tentang metode pengelolaan MKD apa yang ada saat ini. Tetapi seringkali tidak ada cukup waktu untuk memahami detailnya, meskipun pengetahuan ini sangat berguna.
Dalam Kode Perumahan Federasi Rusia, metode pengelolaan MKD diatur dengan cara yang sangat mudah dipahami (bagian 2 pasal 161). Namun, tidak semuanya berlaku untuk setiap rumah. Jika ada kurang dari tiga puluh apartemen di MKD,undang-undang perumahan menawarkan manajemen langsung sebagai cara untuk mengelola MKD. Dalam hal ini, kontrak dengan pemasok, tukang reparasi, pembersih, dan pekerja lain diselesaikan oleh pemilik apartemen, yang akan bertanggung jawab kepada organisasi inspeksi dan membayar denda jika ada masalah di bidang keselamatan kebakaran, kecelakaan, pengumpulan sampah sebelum waktunya. Pengelolaan biasanya dilakukan oleh kelompok inisiatif warga atau perwakilan terpilih secara pro bono. Namun pelaksanaan kegiatan pemeliharaan dan pengoperasian MKD banyak pekerjaan, oleh karena itu wajar untuk menginstal kontrol langsung sebagai cara untuk mengelola MKD di rumah-rumah kecil. Setiap penyewa memiliki visinya sendiri tentang gambaran rumah dan pintu masuk yang ideal, sehingga jumlah penghuni secara langsung mempengaruhi kemampuan untuk mencapai kompromi dan mempengaruhi kemungkinan konflik dan kesalahpahaman.
Pilihan kedua untuk pengelolaan MKD, yang ditentukan dalam Kode Perumahan, adalah pengelolaan jenis badan hukum tertentu. Secara khusus, orang tersebut mungkin asosiasi pemilik rumah (HOA), koperasi perumahan (HC) atau koperasi konsumen khusus (PC). Dengan metode manajemen ini, pemilik apartemen memberi wewenang kepada badan hukum untuk menandatangani kontrak untuk perbaikan saat ini dan untuk semua aspek pengoperasian properti rumah, serta untuk penyediaan pasokan air, sanitasi, pemanas, dan layanan lainnya.
Opsi ketiga melibatkan pembuatan kesepakatan dengan organisasi pengelola yang akan melaksanakan semuaberbagai layanan untuk MKD dan pada saat yang sama bertanggung jawab atas kemungkinan pelanggaran persyaratan undang-undang Rusia di hadapan otoritas inspeksi.
Siapa yang membuat pilihan untuk mengelola MKD?
Pemilik apartemen tidak hanya memiliki kendali atas luas persegi mereka, tetapi juga harus menjaga properti bersama dalam kondisi baik. Oleh karena itu, Kode Perumahan Federasi Rusia berisi arahan bagi pemilik rumah untuk memutuskan bagaimana rumah mereka akan dikelola. Sebelum memilih metode untuk mengelola MKD, pemilik apartemen harus mempelajari secara rinci kekhususan mereka, mana yang paling cocok untuk rumah, dengan mempertimbangkan usia, kondisi, dan fitur lainnya, serta menghubungkannya dengan keinginan pemilik untuk mengelola rumah mereka sendiri dan membayar tagihan listrik tepat waktu.
Pilihan terakhir dibuat pada rapat umum pemilik, yang dapat diadakan secara langsung atau diorganisir tanpa kehadiran pribadi dari semua penghuni. Agar keputusan rapat menjadi sah, penduduk yang bersama-sama memiliki 50 persen atau lebih suara harus memilihnya. Pilihan cara mengelola MKD melalui rapat umum harus diterima secara tegas oleh masing-masing penyewa di MKD, meskipun rapat itu sendiri dapat diabaikan. Ketika rapat diadakan secara in absentia, partisipasi dianggap sebagai pengalihan tepat waktu oleh pemilik keputusannya secara tertulis. Hasil rapat pemilik rumah susun tersebut dicatat dalam protokol pemilihan cara pengelolaan MKD, yang dipasang di pintu masuk sedemikian rupa sehingga masing-masing pemilikapartemen tanpa gagal berkenalan dengannya. Penempatan publik dilakukan oleh pemrakarsa rapat dalam waktu sepuluh hari setelah keputusan dibuat. Dengan cara yang sama, melalui penyelenggaraan rapat umum, dimungkinkan untuk mengubah cara pengelolaan MKD.
Semua hal di atas berkaitan dengan rumah yang sudah ditempati. Namun situasinya berbeda dengan rumah yang baru dibangun. Sering terjadi bahwa di gedung baru, tidak semua penyewa memiliki hak kepemilikan, misalnya, ini adalah pemegang ekuitas yang sudah lama menderita. Karena warga seperti itu, menurut undang-undang perumahan, tidak memiliki hak suara dalam masalah penentuan bentuk pengelolaan rumah, menjadi tidak mungkin untuk memilih cara mengelola rumah ini.
Apa yang terjadi jika metode kontrol MKD tidak dipilih?
Kode Perumahan membatasi periode waktu ketika pemilik memiliki kesempatan untuk mempertimbangkan dan mengatur proses pembuatan HOA atau memilih organisasi manajemen.
ditentukan oleh badan pengatur. Di sini, tidak ada penyewa yang berhak menolak, dan setiap pemilik wajib mengikuti ketentuan perjanjian manajemen yang dibuat dengan organisasi pengelola yang dipilih, terlepas dari apakah perjanjian ini cocok untuknya atau tidak. Tapi selalu ada proseduralkesempatan untuk memperbaiki keadaan saat ini dan, sebelum berakhirnya kontrak, mengadakan rapat umum untuk membahas masalah perubahan metode pengelolaan MKD atau organisasi pengelola.
Apa saja yang termasuk dalam pemeliharaan tempat di MKD?
Semua layanan dan pekerjaan yang terkait dengan konsep "pemeliharaan tempat di MKD" ditentukan oleh undang-undang perumahan. Konsep ini mencakup berbagai layanan untuk mengatur pasokan air, listrik, gas, panas, pendaftaran warga yang tinggal di rumah, layanan akuntansi, operasi teknis, pemeliharaan sanitasi.
Operasi teknis, pada gilirannya, mencakup pemeliharaan sistem rekayasa bangunan dan pekerjaan perbaikan. Pemeliharaan sanitasi mencakup seluruh rangkaian tindakan untuk menjaga kebersihan dan ketertiban di rumah dan di wilayah yang berdekatan, misalnya, pembersihan, desinfeksi, deratisasi, desinfestasi.
Apa yang dilakukan HOA?
Cara mengelola MKD ini, sebagai HOA, muncul di mana beberapa penyewa ingin dapat mengontrol pengeluaran untuk pemeliharaan rumah mereka. Kepemimpinan HOA tidak muncul dari awal, tetapi selalu tercipta dari warga yang paling aktif dan tertarik. Dan meskipun warga negara yang giat seperti itu tidak selalu memiliki pengetahuan penuh tentang dasar hukum dan pengetahuan di bidang utilitas publik, faktor penting dalam pekerjaan yang berhasil adalah keinginan untuk membuat rumah mereka lebih baik. Dewan HOA harus melakukan pekerjaan kontrak untuk pembersihan, pembuangan sampah, pemeliharaan komunikasi teknik, dan aspek lainnyapemeliharaan rumah dan wilayah yang berdekatan. Menjaga ketertiban dan mengikuti standar sanitasi dan keselamatan kebakaran juga merupakan fungsi penting dari HOA. Sisi keuangan manajemen melibatkan kehadiran seorang akuntan di HOA untuk menyimpan catatan dana yang ditransfer oleh penyewa untuk membayar utilitas, serta uang yang dihabiskan untuk kebutuhan rumah. Penghasilan tambahan dari HOA dapat diterima dari sewa bagian mana pun dari properti bersama.
Jika pemiliknya sendiri yang memutuskan apakah dia ingin menjadi anggota HOA atau tidak, maka pada gilirannya, HOA tidak berhak menolak masuk ke jajarannya, bahkan jika tiba-tiba anggota HOA lainnya akan menentang. Keengganan untuk menjadi anggota HOA terkadang dikaitkan dengan kebutuhan untuk membayar layanan tambahan - keamanan di tempat parkir dan di pintu masuk, hamparan bunga di halaman, kamera video di lantai. Memang, untuk anggota HOA, pembayaran adalah wajib jika dewan HOA telah membuat keputusan seperti itu. Jalan keluar dalam situasi ini mungkin kesepakatan individu dengan HOA, di mana semua biaya akan disetujui terlebih dahulu.
Bagaimana cara kerja manajemen perusahaan?
Dengan kesepakatan langsung antara pemilik dan perusahaan manajemen khusus, diharapkan untuk menyediakan layanan pemeliharaan dan sanitasi di rumah, serta pekerjaan perbaikan tingkat tinggi, sebagai spesialis profesional dan berpengalaman yang bekerja di perusahaan manajemen akan dapat menilai dengan benar kebutuhan dan kompleksitas pekerjaan, memilih bahan yang sesuai, mengundang yang tepatspesialis. Jika perusahaan pengelola bekerja dengan beberapa rumah, maka biaya kerja dan layanan yang lebih rendah juga dimungkinkan. Namun, komunikasi dengan manajemen perusahaan seringkali sulit, dan bahkan insiden kecil seperti bola lampu yang terbakar dapat mengganggu kenyamanan selama beberapa hari.
Perjanjian dengan manajemen perusahaan: apa yang paling penting?
Langkah terpenting dalam prosedur penetapan salah satu cara pengelolaan MKD adalah penyusunan dan pembuatan kesepakatan dengan manajemen perusahaan. Isi perjanjian akan menentukan hubungan masa depan antara penyewa dan perusahaan pengelola, termasuk kemungkinan pemutusan perjanjian jika pelaksanaan fungsi pemeliharaan rumah tidak jujur. Teks kontrak harus menunjukkan semua properti rumah, jenis dan frekuensi pekerjaan dan layanan yang harus diproduksi oleh perusahaan pengelola, jumlah dan waktu semua pembayaran yang harus dilakukan pemilik. Dalam kontrak, Anda juga dapat meresepkan prosedur pelaporan kepada penduduk tentang pekerjaan yang dilakukan. Jika ini tidak dilakukan, maka laporan harus dikirim ke pemilik setahun sekali.
Mengapa dewan MKD berkumpul?
Tugas lain penyewa adalah memilih dewan rumah jika opsi dengan perusahaan manajemen dipilih dari metode pengelolaan MKD. Padahal, tugas utama dewan adalah perumusan proposal dan pengendalian pekerjaan yang sedang berlangsung. Pada pertemuan pemilik, anggota dewan membuat proposal tentang apa yang sebenarnya dibutuhkanuntuk memperbaiki, yang perbaikan saat ini dapat ditunda ke tahun depan, dan yang memerlukan tindakan segera, kepada siapa dan untuk tujuan apa properti bersama dapat disewa dan aspek lain dari pemeliharaan MKD dan lansekap. Tugas dewan juga mencakup studi kontrak dan perjanjian yang diusulkan untuk dibuat oleh pemilik untuk melindungi hak dan kepentingan penghuni rumah. Berdasarkan hasil pertimbangan, dewan membuat kesimpulan dan rekomendasi atas semua dokumen. Dapat dikatakan bahwa dewan MKD merampingkan pembahasan isu-isu penting pada pertemuan pemilik, berinteraksi dengan organisasi pengelola dan mengontrol pelaksanaan ketentuan perjanjian manajemen.
Pro dan kontra dari berbagai bentuk manajemen MKD
Jika kita melakukan deskripsi komparatif tentang metode pengelolaan MKD, kita dapat menarik kesimpulan sebagai berikut. Perbedaan mendasar terletak pada kenyataan bahwa manajemen langsung melibatkan solusi dari semua masalah oleh penghuni rumah. Sedangkan dua cara lainnya untuk mengelola MKD memungkinkan Anda untuk mengalihkan beban tanggung jawab ke pundak ketua HOA atau manajemen organisasi pengelola. Di sisi lain, dengan manajemen independen, Anda dapat beroperasi dengan dana yang jauh lebih mobile dan secara fleksibel menyesuaikan pilihan pekerjaan dan layanan dengan situasi saat ini. Penghuni yang mengelola rumah secara langsung bahkan dapat mengurangi biaya perbaikan dan perawatan rumah secara signifikan dengan memilih kontraktor sesuai keinginan mereka untuk biaya pekerjaan dan layanan.
Pada saat yang sama, fitur khasperjanjian dengan manajemen perusahaan akan menerima layanan profesional sesuai dengan persyaratan hukum. Ketika mengelola penyewa atau dalam bentuk HOA, orang-orang dengan pendidikan dan keterampilan khusus tidak selalu berpartisipasi dalam menyelenggarakan pemeliharaan rumah, sehingga biaya tambahan mungkin diperlukan untuk melatih staf di bidang perumahan dan layanan komunal dan undang-undang. Juga, organisasi pengelola, sebagai suatu peraturan, memiliki peralatan khusus yang tersedia yang memungkinkan mereka menyediakan banyak layanan di tingkat yang lebih tinggi. Secara umum, semua metode pengelolaan MKD memiliki nuansa tersendiri yang harus diperhatikan dalam menentukan pilihan.
Dimana harus menghubungi jika ada masalah dengan manajemen perusahaan?
Jika ada kerusakan dalam pemeliharaan rumah (misalnya, sampah tidak dikeluarkan dari lokasi kontainer tepat waktu, pintu masuk tidak dibersihkan dengan cara basah, dinding lift dicat dan pelanggaran lainnya), disarankan untuk pertama hubungi manajemen perusahaan secara langsung dengan persyaratan untuk memperbaiki masalah. Jika perusahaan pengelola tidak menanggapi, maka pengaduan harus dikirim ke Inspektorat Perumahan Negara untuk diverifikasi.
Namun, ada cara alternatif untuk mempengaruhi manajemen perusahaan. Dengan demikian, di St. Petersburg, portal "St. Petersburg Kami" yang dibuat oleh pemerintah kota telah beroperasi selama beberapa tahun. Di situs ini, Anda dapat memposting laporan tentang masalah yang ada dengan memilih kategori yang sesuai dan melampirkan foto atau dokumen pendukung. Setelah mendaftar di situspesan dikirim untuk diproses ke pelaksana - ke perusahaan manajemen dan ke kontrol administrasi distrik. Pada saat yang sama, periode secara otomatis ditetapkan di mana kontraktor berkewajiban untuk memberikan tanggapan atas penghapusan masalah. Statistik pesan merupakan indikator penting dari kinerja pemerintah kabupaten di bidang perumahan dan layanan komunal, sehingga sebagian besar pesan diproses secara efisien dan tepat waktu.
Untuk masalah yang berkaitan dengan penentuan metode pengelolaan MKD, dua kategori terbuka di portal pengiriman pesan: "Pelanggaran saat memilih / mengubah organisasi pengelola" dan "Pelanggaran saat membuat HOA". Juga, jika tidak ada informasi tentang perusahaan manajemen yang dipilih, Anda dapat mengirim pesan ke kategori “Tidak ada informasi tentang perusahaan manajemen di rumah.”
Portal menyajikan banyak pilihan kategori untuk memposting pesan tentang kondisi properti umum yang tidak memuaskan di rumah dan halaman. Anda juga dapat melaporkan ayunan yang rusak di taman bermain, dan tong sampah yang meluap, dan tangga yang tidak dicuci. Kategori paling populer untuk perawatan rumah adalah "Kondisi pintu depan yang tidak memuaskan" dan "Tidak atau tidak mematuhi jadwal pembersihan pintu masuk." Yang pertama, pesan diterima tentang perlunya pekerjaan mendesak pada perbaikan pintu masuk saat ini, yang kedua - informasi tentang pelanggaran kondisi sanitasi tangga.
Kesadaran tentang metode pengelolaan MKD, fitur-fiturnya, prosedur untuk memilih perusahaan manajemen dan memantau pekerjaannya memungkinkan Anda untuk memilih opsi yang paling berhasil untukpemeliharaan rumah Anda. Untuk memahami seluk-beluk undang-undang perumahan, Anda perlu menghabiskan cukup banyak waktu, tetapi pekerjaan ini akan terbayar dengan tangga yang terawat baik dan lift yang berfungsi dengan baik.
