Biaya adalah salah satu karakteristik utama subjek transaksi hukum perdata. Apa saja tanda-tandanya? Bagaimana nilai-nilai diklasifikasikan? Untuk tujuan apa dalam bisnis atau bisnis real estate indikator-indikator yang relevan dihitung dan dengan metode apa?
Apa itu "biaya" dan "perkiraan"
Sebelum memeriksa jenis nilai dan alasan yang menyertai klasifikasinya, mari kita definisikan apa itu. Ada cukup banyak kriteria yang memungkinkannya memberikan karakteristik yang jelas di antara para ekonom dunia dan Rusia. Di antara yang paling populer adalah ini: biaya adalah sejumlah uang yang ditetapkan sebagai kondisi transaksi dalam proses interaksi subjek hubungan hukum perdata pada saat yang diharapkan dari transfer hak milik atau mekanisme lain untuk menggunakan objek. Pada gilirannya, konsep "penilaian" dikaitkan dengan mekanisme penentuan jumlah yang dimaksud.
Aspek evaluasi
Objek evaluasi dapat berupa real estat, jasa, transportasi, barang-barang rumah tangga, kekayaan intelektual - segala sesuatu yang diatur oleh hukum perdata sebagai kemungkinan subjek untuk transaksi yang melibatkan individu dan badan hukum. Prosedur untuk menentukan nilai moneter,pemindahan yang dari satu subyek hubungan hukum ke subyek lain merupakan dasar pemindahan hak milik, dilakukan dengan cara-cara yang diakui oleh kedua belah pihak. Mereka juga dapat ditawarkan oleh pihak ketiga, tetapi tergantung pada kesepakatan dengan peserta utama dalam transaksi.
Itu atau jenis nilai barang, properti atau jasa lainnya dapat ditentukan, tergantung pada sifat hubungan hukum, atas permintaan para pihak atau berdasarkan persyaratan hukum. Jadi, misalnya, dalam transaksi real estat, penggunaan penilai dalam banyak kasus wajib untuk pendaftaran kepemilikan.
Pendekatan evaluasi
Evaluasi, serta, misalnya, menentukan jenis nilai, dapat dilakukan dalam kerangka berbagai pendekatan. Dalam praktik bisnis Rusia, ada tiga yang utama: menguntungkan, komparatif, dan mahal. Pertimbangkan esensi mereka.
Model pendapatan melibatkan penggunaan metode yang didasarkan pada perhitungan perkiraan pendapatan dari kemungkinan penggunaan pemilik baru objek penilaian - misalnya, sewa. Model komparatif melibatkan studi tentang angka-angka yang mencirikan jenis nilai properti dari beberapa objek, dengan indikator lain yang sangat mirip dalam hal dasar. Misalnya, penilai, ketika menentukan indikator moneter yang sesuai untuk apartemen, sebagai suatu peraturan, mempelajari proposal yang ada di pasar real estat. Dalam kerangka model biaya, kemungkinan biaya dihitung yang diperlukan dalam hal mempertahankan objek dalam kondisi fungsional yang tepat. Jika sebuah,Katakanlah seseorang membeli traktor, maka penilai yang dia sewa harus memperhitungkan potensi biaya yang terkait dengan perbaikan peralatan saat menentukan biaya transportasi jenis ini.
Hasil estimasi nilai
Setelah jenis nilai properti telah dianalisis dan penilaian yang sesuai telah diberikan, hasilnya dapat digunakan sebagai panduan untuk menentukan harga akhir transaksi. Atau untuk tujuan lain - misalnya, ketika menyimpulkan kontrak asuransi, memberikan pinjaman, menjual saham, dll. Mari kita pertimbangkan jenis nilai apa yang dibedakan dalam penilaian berbagai objek oleh para ahli Rusia. Dan juga bagaimana informasi yang relevan dapat digunakan dalam praktik.
Klasifikasi Nilai
Jenis nilai apa dari objek penilaian tertentu yang dibedakan oleh para ahli modern? Ada banyak kriteria klasifikasi di sini. Pertimbangkan salah satu model paling umum di kalangan ekonom Rusia.
Berisi, khususnya, nilai pasar. Ini adalah harga, yang nilainya ditetapkan pada saat penilaian objek, asalkan itu seharusnya dijual di segmen yang kompetitif. Artinya, prasyarat untuk menentukan biaya yang tepat adalah tersedianya informasi publik tentang prinsip-prinsip penetapan harga produk, tidak adanya faktor eksternal (pengaturan) yang signifikan yang mempengaruhi harga.
Ada nilai investasi dalam model yang dipertimbangkan. Indikatornya diidentifikasi untuk memberikan informasi kepada orang yang tertarik untuk berinvestasi dalam objek tertentu. Dalam beberapa kasusnilai investasi mungkin sesuai dengan nilai pasar. Tapi tidak selalu demikian. Terkadang, bersamaan dengan nilai investasi, nilai likuidasi objek juga diperhitungkan. Nilainya menyatakan jumlah kemungkinan hasil yang mungkin diperoleh pada saat penjualan kembali subjek transaksi.
Ada nilai kadaster. Tujuan pendiriannya adalah masuknya suatu objek ke dalam daftar negara atau industri tertentu dengan penggunaan informasi selanjutnya oleh pernyataan yang relevan. Sebagai aturan, dalam hal ini kita berbicara tentang perhitungan pajak. Nilai kadaster biasanya di bawah nilai pasar dalam hal real estat, atau kira-kira sama dengan itu.
Ada juga yang namanya nilai asuransi. Ini melibatkan perhitungan jumlah pembayaran berdasarkan kontrak asuransi. Dalam beberapa kasus, biaya penggantian objek juga dihitung bersamaan dengannya. Hal ini terjadi, misalnya, jika perjanjian yang relevan dengan perusahaan asuransi tidak menyiratkan kompensasi uang, tetapi membawa objek ke keadaan fungsional semula jika terjadi kerusakan atau kegagalan.
Jadi, kami telah mempertimbangkan 4 jenis nilai yang paling umum di sekolah ekonomi Rusia, serta beberapa yang saling melengkapi. Daftar ini, tentu saja, tidak lengkap. Ada jenis nilai pasar pribadi, serta investasi, atau kadaster, yang berkaitan dengan karakteristik objek dengan status hukum yang berbeda, sebagai opsi. Sekarang mari kita beralih ke mempelajari esensi objek dalam kaitannya dengan parameter yang sesuai yang dihitungaspek signifikansi praktis.
Penilaian Bisnis
Tentu saja, ada banyak jenis objek tertentu yang nilainya ditentukan. Di antara yang paling sering ditemui dalam praktik bisnis Rusia adalah bisnis dan real estat. Dalam kasus pertama, total aset perusahaan, prinsip-prinsip manajemen dan kegiatan yang menghasilkan keuntungan dievaluasi. Sebelum mempelajari jenis nilai perusahaan, akan berguna untuk menentukan tujuan yang akan dihadapi oleh subjek penilaian terkait.
Mengapa menghargai bisnis? Opsi pertama di sini adalah prospek penjualan perusahaan. Pemilik perusahaan dapat memutuskan untuk mengambil bisnis lain, tetapi pertama-tama akan bermanfaat untuk mentransfer bisnis saat ini ke tangan pemilik lain. Selain itu, penilaian bisnis dapat dilakukan untuk meningkatkan kualitas manajemen perusahaan, untuk mengidentifikasi kemungkinan kekurangan dalam sistem manajemen. Pilihan lain adalah menarik perhatian investor jika modal kerja tidak cukup, atau perusahaan telah menetapkan tugas untuk memperluas pasar, sehingga diperlukan tambahan dana. Penilaian bisnis dapat dilakukan saat mengajukan pinjaman - dialah yang biasanya menjadi pedoman untuk membuat keputusan tentang pemberian pinjaman oleh bank.
Nilai Penilaian Bisnis
Jenis nilai apa yang terlibat dalam penilaian perusahaan? Prinsip apa yang paling sering digunakan di sini? Jenis nilai utama yang berlaku dalam kaitannya dengan penilaian bisnis adalah pasar dan investasi. Menurut beberapa ahli, mempertimbangkan kemungkinan membeli suatu perusahaan,disarankan bagi mitra untuk fokus pada arah kedua dalam analisis prospek yang relevan. Karena harga "pasar" yang khas untuk suatu bisnis merupakan indikator yang tidak selalu berbicara dengan jelas tentang potensi pengembangan suatu perusahaan. Tetapi jika kita berbicara tentang mengidentifikasinya, maka prinsip-prinsip kunci untuk menghitung angka-angka yang diperlukan dapat didasarkan pada:
- tentang perbandingan indikator yang tersedia dengan yang khas untuk pelaku pasar lainnya;
- mempelajari keunggulan kompetitif bisnis;
- tentang pandangan subjektif para ahli yang membuat penilaian;
- mempelajari pengaruh faktor eksternal.
Dalam menentukan nilai investasi suatu bisnis, prinsip yang sama dapat diterapkan, tetapi selain itu, diperbolehkan juga menggunakan beberapa prinsip lain:
- memodelkan perilaku subjek yang terlibat dalam bisnis (faktor pengaruh);
- perhitungan profitabilitas (peningkatan nilai pasar dari waktu ke waktu).
Indikator biaya spesifik dapat memuaskan calon pembeli atau investor bisnis, tergantung pada perkiraan ukuran investasi dalam bisnis dan prospek pengembaliannya. Dalam banyak kasus, investasi mungkin berasal dari kredit. Nilai kemungkinan keuntungan tidak hanya berbeda dari nol, tetapi juga memastikan pembayaran bunga ke bank. Pedoman tambahan dalam pengambilan keputusan investor, selain indikator yang mencerminkan pasar dan nilai investasi bisnis, dapat berupa:
- keberlanjutan bisnis yang diharapkan (kemampuan untukmenghasilkan pendapatan dari waktu ke waktu);
- korelasi periode pengembalian modal dengan bisnis kompetitif (mungkin lebih menguntungkan bagi investor untuk berinvestasi di perusahaan lain, dan bagi pembeli - untuk mendapatkannya);
- tingkat kepercayaan antar mitra.
Kriteria di atas bisa sangat subjektif. Oleh karena itu, dalam praktik bisnis, pasar dan nilai investasi suatu bisnis merupakan parameter, meskipun penting, tetapi tidak selalu menjadi yang utama.
Faktor lain yang mungkin adalah biaya jenis pekerjaan yang terkait dengan evaluasi bisnis untuk investasi atau kemungkinan pembelian. Jika studi perusahaan dapat disertai dengan investasi signifikan yang tidak menyiratkan keuntungan nyata (misalnya, menghubungi pakar eksternal, auditor dan analis), maka kemungkinan investor atau pembeli potensial bisnis akan memilih untuk tidak berurusan dengan perusahaan tertentu.
Penilaian Real Estat
Akan berguna untuk mempelajari jenis nilai real estat, serta pendekatan apa yang diterapkan dalam menilainya. Tetapi pertama-tama, seperti dalam kasus bisnis, mari kita tentukan tujuan yang dikejar oleh para peserta dalam transaksi hukum perdata dari jenis yang sesuai. Kebutuhan untuk mempelajari jenis nilai real estat, serta beralih ke layanan penilai, muncul dalam kasus-kasus utama berikut:
- ada transaksi penjualan apartemen, kantor, gedung atau tempat lain;
- aset perusahaan dievaluasi;
- ukuran basis kena pajak ditentukan dalam hal propertibiaya.
Tentu saja, dalam praktiknya mungkin ada lebih banyak alasan untuk penilaian real estat. Misalnya, dalam beberapa kasus menjadi perlu untuk menentukan jenis estimasi biaya selain prosedur dasar. Atau - sebagai opsi - untuk mengevaluasi real estat untuk mentransfernya ke kebutuhan negara.
Penilaian Properti
Kami mencatat di atas bahwa jenis utama nilai perusahaan adalah pasar dan investasi. Berkenaan dengan real estat, parameter yang sama dapat diperiksa, tetapi, sebagai aturan, sejumlah parameter lainnya ditambahkan. Yaitu - nilai kadaster dan asuransi objek. Dalam beberapa kasus, likuidasi juga ditentukan. Kami telah mempertimbangkan fitur penentuan pasar dan nilai investasi di atas. Dalam kasus real estat, prinsip dan metode umum umumnya serupa bentuknya dengan yang digunakan dalam penilaian bisnis. Mereka hanya digunakan ketika mereka lebih disesuaikan dengan spesifikasi pasar yang relevan: "persaingan" digantikan oleh "negara" (tingkat perbaikan, bahan finishing dan kualitasnya, dll.), "profitabilitas" - dengan yang diharapkan " naik".
Sekarang mari kita pelajari bagaimana angka-angka untuk nilai kadaster, asuransi dan likuidasi dihitung. Semuanya memiliki beberapa kekhususan. Setiap jenis nilai yang ditentukan dari yang terdaftar dicirikan oleh fitur dalam hal metode penilaian. Pertimbangkan mereka.
Jika kita berbicara tentang nilai kadaster real estat, maka penilai menggunakan metodologi sebagai dasartercermin dalam sumber legislatif yang relevan, rekomendasi dari Kementerian Keuangan dan departemen lain yang bertanggung jawab untuk penggunaan praktis dari informasi yang relevan tentang perumahan. Dalam beberapa kasus, kriteria khusus untuk menentukan nilai pasar suatu objek juga dapat digunakan. Berbagai dokumentasi teknis dapat dipelajari.
Jika tugasnya adalah menentukan nilai asuransi real estat, maka dalam hal ini, sebagai aturan, penilai dipandu terutama oleh metode pasar, tetapi disesuaikan dengan konten aktual dari transaksi jual beli. Misalnya, jika seseorang membeli apartemen dengan hipotek, maka hanya jumlah pinjaman yang dapat dimasukkan dalam biaya asuransi. Dan dalam hal ini, dasar yang sesuai untuk menghitung jumlah berdasarkan kontrak dengan perusahaan asuransi mungkin lebih rendah daripada jika nilai pasar bersih apartemen diambil sebagai dasar.
KPR adalah contoh segmen pasar di mana nilai likuidasi suatu objek bisa dibilang signifikan bagi subjek transaksi hukum perdata. Jika, misalnya, seorang individu atau organisasi gagal memenuhi persyaratan untuk membayar kembali pinjaman, bank mungkin akan memutuskan untuk menjual properti yang dijaminkan. Bahkan sebelum menandatangani kesepakatan untuk memproses pinjaman, lembaga keuangan mungkin ingin menganalisis prospek komponen likuidasi proyek.
Perhatikan, bagaimanapun, bahwa beberapa ahli menganggap tidak tepat untuk menggunakan istilah "nilai likuidasi" dalam kaitannya dengan transaksi real estat saat berinteraksi dengan bank. Kasusfakta bahwa secara default perjanjian hipotek tidak menyiratkan transfer wajib apartemen ke kepemilikan bank - itu hanya ukuran keamanan untuk pinjaman. Sedangkan dalam bentuknya yang murni, nilai likuidasi mengandung arti perhitungan harga dimana pemilik suatu benda (misalnya suatu usaha) dapat menjual hartanya (katakanlah, karena pailitnya badan usaha itu). Oleh karena itu, istilah tersebut harus digunakan dengan hati-hati dalam kaitannya dengan real estat.
Biaya adalah nilai konstan?
Banyak ekonom modern berpikir tidak. Kecuali, tentu saja, kita berbicara tentang ekonomi pasar, di mana ada tempat untuk mekanisme penetapan harga bebas berdasarkan penawaran dan permintaan. Terlepas dari jenis nilai barang yang sedang dipelajari, masing-masing adalah nilai variabel, pedoman perkiraan yang dapat digunakan para pihak dalam transaksi pada titik waktu tertentu. Tentu saja ada industri di mana volatilitas indikator yang relevan minimal - misalnya, segmen pasar yang didominasi oleh pesanan pemerintah. Tapi ini lebih merupakan pengecualian. Kemampuan untuk bernavigasi dalam lingkungan biaya yang berubah adalah salah satu keunggulan kompetitif terpenting dari setiap bisnis modern.
